别墅利润这么大，开发商真的要靠做商业地产盈利吗？答案似乎显而易见。但为何还不断有别墅开发商推出商业项目呢？采访中记者发现，对于大多别墅开发商而言，别墅商业只是一种工具，不仅是促销工具，还是市场博弈的着力点。

近年来别墅社区档次越来越高，一个千万级别墅项目光有会所作为配套就略显“寒酸”。如果项目周边有高档商业体，无疑是巨大的卖点，这将在项目推广中成为诱人的噱头。“完善商业，便利生活”，这样的广告语也更加真实可信。

但问题是，别墅区为郊区，现成的商业配套十分少见，开发商只能凭着一己之力去打造了。在商业地产的开发上，别墅开发商显然要“外行”得多。大多商业体是从会所演变而来，只是面积更大、业态更丰富、更开放；定位虽然理想，但执行过程却混乱不堪；建筑形态上很少考虑别墅居住者的购物习惯，停车是否方便，是否能融入别墅生活；对商业的经营、宣传做不到位……

一位资深别墅开发商坦言：如果能有将商业整体外租的机会，一定不会放过。但对于一个有着诸多问题的“大会所”，又有谁敢接手呢。

别墅开发商缺乏商业运营能力，是导致商业项目萧条的重要原因。但和这种经验能力上的欠缺相比，开发商的态度才是问题的症结所在。开发商的精力肯定是放在别墅的销售上面，商业只是一种“看上去很美”的摆设。这一问题在别墅热销的2007年尤为明显。

对于商业的忽视，也许并不会影响别墅的销售，但显然让入住商户成为最大受害者。从开业时间来看，开发商会给商户半年到一年的免租期，签一份多年限的合同。于是，商铺与别墅开盘时间同步。当购房者考察项目时，能看到开发商承诺的商业和已经开业的铺面。但对于商户而言，他们服务的却是一个无人入住的别墅项目。

大行观点

新国展为中央别墅区带来“商”机

仲量联行中国区董事 张志贤

中央别墅区的区域价值已经获得了基本认可，尤其是今年的别墅项目销售火爆。但是审视这个成熟的居住区会发现，商业配套不足是其存在的一个问题。根据仲量联行前期市场调查，目前该区域缺乏的商业类型为大型超市、综合购物中心、休闲娱乐场所等，周边现有商业供应主要以中小体量、低密度、休闲商业为主，其中餐饮、便利服务占据了较大比重，这仅能满足常住人口的基本日常需求，对于商业消费而言还具有很大的发展空间。

目前中央别墅区的商业氛围还比较淡薄，但是未来随着新国展的建成，将给该区域带来巨大的人流。同时，该区域不断凝聚的城市高收入人群和外籍人士，也将为中高档商业的发展提供机遇。预计未来中央别墅区将以商业街和购物中心为主要模式。

随着未来该区域大量的企业总部写字楼、新国展和酒店陆续完工，周边办公和居住人群会相应增多。此外在交通方面，将有机场线及15号线的轨道运输配合。因此在欧陆广场的招商中，有超过七成的客户对区域未来前景看好，并对国展的进驻抱有很高的期望。

新国展为中央别墅区带来了无穷“商”机，即令该区域的商业地产获得了巨大的发展空间。除了欧陆广场外，目前位于京顺路、天北路口的皇冠假日酒店也已经接近完工，其招商将以酒店本身的配套为主。随着新国展二、三期工程的陆续启动，中央别墅区的商业功能将逐步得以完善。

一般别墅区的商业是以服务配套为主，而购物中心经营是以市场规模、份额的角度为考量，后者的运营指标主要是人口数、消费模式、消费能力等，目标市场短、中、长期的人口结构变化会深刻影响购物中心的业态策略。这恐怕是未来中央别墅区发展大型购物中心所不能忽视的问题。